Le rendement brut est souvent affiché par les vendeurs pour faire rêver : loyer annuel ÷ prix d'achat × 100. Mais ce qui compte c'est le net-net : ce qu'il reste vraiment dans ta poche après tout.
Rendement brut : (Loyer mensuel × 12) ÷ Prix d'achat total × 100
Rendement net de charges : On soustrait les charges non récupérables, la taxe foncière, les assurances, les frais de gestion (8-10% si agence), les provisions travaux (5-10% du loyer).
Rendement net-net (après impôt) : Selon ton régime fiscal (micro-foncier, réel, LMNP, SCI IS...), l'imposition peut diviser par 2 ton rendement net. Le choix du régime fiscal est souvent aussi important que le choix du bien.
C'est la métrique clé : loyers encaissés - toutes charges - mensualité de crédit = cash-flow mensuel. Un bien à cash-flow positif s'autofinance et te rapporte chaque mois. Viser le cash-flow positif ou neutre sur sa zone cible. Un cash-flow négatif n'est acceptable que si la plus-value potentielle ou les avantages fiscaux compensent clairement.