C'est l'avantage unique de l'immobilier par rapport aux autres actifs : tu peux investir avec l'argent de la banque. Un apport de 30 000€ peut te permettre de contrôler un bien à 200 000€. Si le bien prend 10% en valeur, tu gagnes 20 000€ sur 30 000 investis — soit 66% de rendement sur ton cash.
Taux d'endettement : Toutes charges crédit confondues, la mensualité ne doit pas dépasser 35% de tes revenus nets. C'est la règle HSCF en France.
Reste à vivre : La banque vérifie qu'il vous reste assez pour vivre après remboursement. Ce seuil varie selon la banque et votre situation.
Apport : Généralement 10-20% du prix + frais de notaire (7-8% dans l'ancien, 2-3% dans le neuf). Certains profils (CDI, revenus stables) peuvent passer sans apport ou avec très peu.
Comparer les banques est indispensable. Un courtier (gratuit pour l'emprunteur, payé par la banque) peut vous faire gagner 0.3-0.5% sur le taux, soit des milliers d'euros sur la durée. L'assurance emprunteur est négociable séparément depuis la loi Lagarde — souvent moitié moins chère qu'en délégation.