Calculer la rentabilité locative nette : la méthode exacte

Pourquoi la rentabilité brute est trompeuse

Les vendeurs de biens (et parfois les agents immobiliers) affichent toujours la rentabilité brute. C'est celle qui fait rêver. Mais ce n'est pas ce que tu mets dans ta poche. Voici comment calculer ce qui compte vraiment.

Rentabilité Brute

Formule : (Loyer mensuel × 12) ÷ Prix d'achat total × 100

Le "prix d'achat total" inclut : prix net vendeur + frais de notaire (7-8% dans l'ancien) + frais d'agence + travaux immédiats. Beaucoup oublient les frais annexes et surestiment leur rentabilité dès le départ.

Rentabilité Nette de Charges

On soustrait de la rentabilité brute toutes les charges non récupérables sur le locataire :

• Taxe foncière (divisée par 12 pour avoir un impact mensuel)
• Charges de copropriété non récupérables (~30-40% des charges totales)
• Assurance propriétaire non-occupant (PNO)
• Assurance loyers impayés (GLI) si souscrite : 2-3% des loyers
• Frais de gestion locative si agence : 7-10% des loyers
• Provision travaux : 5-10% des loyers selon l'état du bien

Rentabilité Nette-Nette (Après Impôt)

C'est ce qui reste réellement dans ta poche. Elle dépend entièrement de ton régime fiscal. En micro-foncier à la tranche 30% + 17.2% de prélèvements sociaux, on peut perdre 40%+ de ses revenus locatifs en impôts. En LMNP réel avec amortissement, l'imposition peut être proche de zéro pendant 10-15 ans. Le choix du régime fiscal est aussi important que le choix du bien.

Le Cash-Flow : la métrique ultime

Cash-flow mensuel = Loyers perçus - Toutes charges - Mensualité de crédit. Un cash-flow positif signifie que l'investissement s'autofinance et génère un surplus. C'est l'objectif à atteindre. Un cash-flow légèrement négatif est acceptable si la plus-value potentielle ou les avantages fiscaux compensent clairement.